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见招拆招消除流转危机,发表今世林业【澳门新
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农民怕业主“跑路”,业主怕农民“难缠”……近年来,随着农业适度规模经营的推进,农村土地流转进入活跃期,问题也随之而来。

农民怕业主“跑路”,业主怕农民“难缠”……近年来,随着农业适度规模经营的推进,农村土地流转进入活跃期,问题也随之而来。

第一农经网讯 5月27日早晨8点,58岁的刘文玉吃过早饭,就骑着电动车直奔眉山市绿森林农业的农场。“农场到家的距离不远,农活不算多,每天能挣60元,加班还有加班费,一个月能挣2000多元。她家的6亩土地流转以后,每年租金就有6000多元。”刘文玉乐呵呵地告诉记者,在四川省眉山市彭山区凤鸣镇江渔村,像她一样的1000多户村民已经在2014年4月按照田地每亩年产800斤黄谷、山地每亩年产400斤黄谷的租金,随行就市,全部完成土地流转。

针对这些问题,作为第二轮农村改革试验区的四川省眉山市彭山区以问题倒逼,见招拆招,自2015年来探索创新了“三级土地预推——平台公开交易——资质审查前置——风险应急处理”的土地流转四步机制。彭山区委副书记郭红表示,“四步机制”使农村土地流转更加顺畅规范,吸引了生产要素向农业农村“回流”,推动了现代农业蓬勃发展。

针对这些问题,作为第二轮农村改革试验区的四川省眉山市彭山区以问题倒逼,见招拆招,自2015年来探索创新了“三级土地预推——平台公开交易——资质审查前置——风险应急处理”的土地流转四步机制。彭山区委副书记郭红表示,“四步机制”使农村土地流转更加顺畅规范,吸引了生产要素向农业农村“回流”,推动了现代农业蓬勃发展。

“村民们都盼呢,今年收租金的日子快到了,去年可是折腾了一下,差点没领到钱。今年我们可以直接从村里的土地流转服务公司领租金。”刘文玉口中的“折腾”是指2015年5月以前,江渔村的土地大量自行流转给一家农企,因业主经营不善出现退租,导致无法及时支付村民租金。

得益于“四步机制”的推行,2015年,彭山全区集中流转土地12万亩,新培育新型农业经营主体398家,第一产业投资增速达118.4%,远高于二产的11.9%和三产的13.6%。

得益于“四步机制”的推行,2015年,彭山全区集中流转土地12万亩,新培育新型农业经营主体398家,第一产业投资增速达118.4%,远高于二产的11.9%和三产的13.6%。

在彭山区大面积流转的土地中,这类折腾事儿还不少。彭山区委副书记郭红这样总结农村土地流转中的问题:农民怕业主“跑路”,业主怕农民“难缠”,政府怕无限“兜底”。为此,彭山区探索创新了“三级土地预推—平台公开交易—资质审查前置—风险应急处理”土地流转四步机制,全程化解流转风险,实现了“农民流转有收益,业主投资得效益,政府服务做公益”的三方受益格局。

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问题:土地零碎分散化与业主投资规模化矛盾怎么解?

四步机制顺畅运作中的第一步是“三级土地预推”,这离不开像郑丽萍这样来自基层的“螺丝钉”——村级信息收集员。“我所在的公义镇马林村种地的多是60岁左右的老年人,年轻人大都外出打工。大部分家庭的主要经济来源都是外出务工收入,老年人种地能有多大收成?”当郑丽萍告诉大家,土地流转能拿到租金,就近务工还能顾家时,大部分村民举手赞成。

问题:土地零碎分散化与业主投资规模化矛盾怎么解?

招式:三级预推将土地集零为整预流转

正是通过建立起以农民自愿为前提,区—乡镇—村三级土地流转服务机构收储、整合、流转的“预流转”和委托流转机制,确保了“信息多跑路,业主少跑腿”,让投资人便捷地取得土地经营权。

招式:三级预推将土地集零为整预流转

87亩红心蜜柚种下快一年,彭山区凤鸣镇菱角村2组村民张炜仍然感慨:“没想到,通过土地流转公司,没有半点麻烦就把土地拿到了手。”

四川果怡农业科技有限公司总经理杨志明是当地远近闻名的葡萄种植大户,他是通过四步机制中的第二步——彭山区农村产权交易服务中心租下了马林村260亩土地,成为一名土地业主。“我种葡萄20年了,以前租地要挨家挨户和村民谈,非常辛苦。”杨志明告诉记者,去年9月,他得知马林村土地经营权流转的信息后,通过公开竞标后与公义镇土地流转服务公司签订了土地流转协议。“租赁合约一签就到2028年,遇上纠纷找村级土地服务公司准能解决好。”

关键词:整合

在以前,张炜要流转这些土地,事先必须同涉及土地的村委会和村民小组谈判,假如涉及土地中个别农户有意见,还得分别与农户谈判。过程不仅繁琐,而且还不一定达到目的,也影响业主与农户之间的关系。

2015年,彭山区完成土地流转共12万亩,通过区农村产权交易服务中心挂牌流转的土地比农民自行流转每亩均价提高83元。从这些数据不难看出,向当地伸出“橄榄枝”的业主不在少数。面对资质不一的业主,“综合评估、宁缺毋滥”成为彭山区保证流转双方权益的原则之一,这也是四步机制中的第三步——资质审查前置。2014年,彭山区财政出资5000万元成立了国有正兴农业发展投资有限公司,除了收集土地流转信息,他们还负责配合政府部门审查投资业主资质并化解相关风险。

87亩红心蜜柚种下快一年,彭山区凤鸣镇菱角村2组村民张炜仍然感叹:“没想到,通过土地流转公司,没有半点麻烦就把土地拿到了手。”

改变源于彭山区—乡镇—村三级土地预推机制的建立。2015年,为解决流转土地碎片化和业主投资规模化的矛盾,减少业主与农民户户见面的繁琐,彭山区国有平台公司——正兴农业发展投资有限公司正式承担起土地流转中介服务职能,探索运用市场化办法开展全区农村土地流转的信息收集、地块整合、包装推介等业务。目前,公司已建立起覆盖全区的12个乡镇子公司、80个村社服务站。

“流转的土地在签约时,正兴公司会分类向业主收取每亩土地200元至300元的风险保障金,用于建立区土地流转风险处置专项基金。对业主退租的大宗土地,采取垫付租金、自主经营、再次招商的模式,确保第四步风险应急处置见成效。”正兴农业公司总经理汪志伟告诉记者。

在以前,张炜要流转这些土地,事先必须同涉及土地的村委会和村民小组谈判,如果涉及土地中个别农户有意见,还得分别与农户谈判。过程不仅繁琐,而且还不一定达到目的,也影响业主与农户之间的关系。

“三级土地预推”离不开像郑丽萍这样来自村社服务站的“螺丝钉”,她不仅要负责收集本村村民的土地流转意愿,还要对区域内不愿流转的插花地进行调换,使流转土地成片。

推行土地流转四步机制以来,改变了农村长期呈现‘业主无地可种,农村无人种地’两难并存的现象,全区土地流转顺畅规范、风险可控、吸引了生产要素向农业农村‘回流’,增加了村民的幸福感,推动了现代农业蓬勃发展。”郭红介绍说,预计到2016年年底,彭山区土地流转率将超过70%。

改变源于彭山区—乡镇—村三级土地预推机制的建立。2015年,为解决流转土地碎片化和业主投资规模化的矛盾,减少业主与农民户户见面的繁琐,彭山区国有平台公司——正兴农业发展投资有限公司正式承担起土地流转中介服务职能,探索运用市场化办法开展全区农村土地流转的信息收集、地块整合、包装推介等业务。目前,公司已建立起覆盖全区的12个乡镇子公司、80个村社服务站。

“以前是农民坐等业主上门,现在是主动出击招商引资。”郭红告诉记者,三级预推机制将以前由业主主导的流转模式调了个儿,在确保最低收益(田地800斤黄谷/亩,山地400斤黄谷/亩)的基础上,有流转意愿的农民只需通过村社服务站与乡镇子公司签订《土地流转自愿委托书》,公司再将农民委托流转的土地进行整合、包装,寻找业主。

“三级土地预推”离不开像郑丽萍这样来自村社服务站的“螺丝钉”,她不仅要负责收集本村村民的土地流转意愿,还要对区域内不愿流转的插花地进行调换,使流转土地成片。

正兴公司董事长邓斌表示,公司不仅负责收储土地,而且结合当地产业发展和业主的需求,还会对所收储土地进行整合与合理分割,确保土地适度规模和品质优化。

“以前是农民坐等业主上门,现在是主动出击招商引资。”郭红告诉记者,三级预推机制将以前由业主主导的流转模式调了个儿,在确保最低收益(田地800斤黄谷/亩,山地400斤黄谷/亩)的基础上,有流转意愿的农民只需通过村社服务站与乡镇子公司签订《土地流转自愿委托书》,公司再将农民委托流转的土地进行整合、包装,寻找业主。

问题:暗箱操作,流转不透明,农民利益受损怎么破?

正兴公司董事长邓斌表示,公司不仅负责收储土地,而且结合当地产业发展和业主的需求,还会对所收储土地进行整合与合理分割,确保土地适度规模和品质优化。

招式:10亩以上土地流转平台交易

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土地整合起来了,上哪儿找业主呢?去年9月16日,彭山区农村产权流转交易中心正式挂牌并营业。当天,交易中心通过该区土地流转服务公司、银行等服务窗口,先后促成了流转土地、抵押贷款等8笔业务,流转出土地2笔156亩,为业主办理贷款手续6笔195万元。

问题:暗箱操作,流转不透明,农民利益受损怎么破?

彭山区农村办主任张鸿涛告诉记者,为防止农村土地流转暗箱操作,流转不透明,农民利益受损情况的发生,彭山区要求10亩以上土地流转项目必须统一交与区农村产权交易中心挂牌流转。

招式:10亩以上土地流转平台交易

四川果怡农业科技有限公司总经理杨志明是当地远近闻名的葡萄种植大户,通过产权交易中心,他顺利流转了马林村260亩土地。“种了20年葡萄,以前租地要挨家挨户和村民谈,费力又费神。”杨志明告诉记者,去年9月,他得知马林村土地经营权流转的信息后,通过公开竞标后与公义镇土地流转服务公司签订了土地流转协议。

关键词:公开

彭山区农村产权交易中心主任刘碧波告诉记者,目前平台已实现与省级平台——成都市农村产权交易所互联互通,免费为流转土地的农民及受委托的正兴农业公司提供信息发布、交易鉴证等服务。

土地整合起来了,上哪儿找业主呢?去年9月16日,彭山区农村产权流转交易中心正式挂牌并营业。当天,交易中心通过该区土地流转服务公司、银行等服务窗口,先后促成了流转土地、抵押贷款等8笔业务,流转出土地2笔156亩,为业主办理贷款手续6笔195万元。

据统计,中心自投运以来,已对外发布农村产权流转结果信息147条、涉及流转面积约2.1万亩,金额约2.4亿元,农村土地承包经营权流转成交面积达4751.683亩,成交金额约3594万元,其中最大单宗面积1324.99亩,亩均流转价格达到1083元,比农民自行流转亩均提高83元。

彭山区农村办主任张鸿涛告诉记者,为防止农村土地流转暗箱操作,流转不透明,农民利益受损情况的发生,彭山区要求10亩以上土地流转项目必须统一交与区农村产权交易中心挂牌流转。

问题:项目烂尾,租金打水漂怎么防?

四川果怡农业科技有限公司总经理杨志明是当地远近闻名的葡萄种植大户,通过产权交易中心,他顺利流转了马林村260亩土地。“种了20年葡萄,以前租地要挨家挨户和村民谈,费力又费神。”杨志明告诉记者,去年9月,他得知马林村土地经营权流转的信息后,通过公开竞标后与公义镇土地流转服务公司签订了土地流转协议。

招式:事前审查 事后兜底让农民零风险

彭山区农村产权交易中心主任刘碧波告诉记者,目前平台已实现与省级平台——成都市农村产权交易所互联互通,免费为流转土地的农民及受委托的正兴农业公司提供信息发布、交易鉴证等服务。

去年3月,在外闯荡多年的秦丹带着积攒回乡创业,想要流转1400亩土地种植紫山药。没想到,却被正兴公司否决了。为啥?“你一没订单,二没加工车间,这么大的面积,风险太大。”正兴公司的调查报告说得清楚。

据统计,中心自投运以来,已对外发布农村产权流转结果信息147条、涉及流转面积约2.1万亩,金额约2.4亿元,农村土地承包经营权流转成交面积达4751.683亩,成交金额约3594万元,其中最大单宗面积1324.99亩,亩均流转价格达到1083元,比农民自行流转亩均提高83元。

邓斌告诉记者,为保证流转双方权益,正兴公司会对投资业主进行资质审查,着重从资金实力、农业经营能力和项目前景三方面进行综合评估,对300亩以下的着重进行农业投资风险提示,300亩以上则更为细致详尽。

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根据风险评级,正兴公司会分类向业主收取每亩土地200~300元的风险保障金,用于建立区土地流转风险处置专项基金。

问题:项目烂尾,租金打水漂怎么防?

但要如何保证资质评估的合理性和权威性呢?面对记者的问题,邓斌的回答是“正兴公司最不愿意看到项目烂尾,因此是最审慎的评估者”。按照制度设计,一旦出现流转“事故”——业主因“无力种地”而退租,但农民又不愿意接手耕种的情况,正兴公司必须“接盘”,通过“垫付租金—托管自营—再行招商”的模式,进行风险兜底。

招式:事前审查 事后兜底让农民零风险

“不到两年时间,正兴公司青菜、水稻都种过了。”邓斌告诉记者,公司已经处置了4宗违约项目,最大的一宗涉及土地面积4000亩,土地租金400余万元,村民843户。为了防止群体性事件发生,正兴公司垫付了土地租金。“此时正值大春耕种时期,又一时无法实现4000亩土地全部再流转,为了尽量减少损失,公司只能马上组织人手播种。”邓斌说。如今,这4000亩土地已经重新分割,流转给了来自北京、云南、乐山等地的共18家业主。

关键词:监护

为了帮助业主发展,正兴公司组建起疑难问题调处队,为业主在投资过程中出现的民事纠纷、社会矛盾、生活难题等提供援助;适时发布天气信息、市场行情、营销策略、政策法规等辅助信息……这样一来,流转服务机构不仅成了农民利益的“监护人”,而且还成了投资业主的“后援团”。

去年3月,在外闯荡多年的秦丹带着积蓄回乡创业,想要流转1400亩土地种植紫山药。没想到,却被正兴公司否决了。为啥?“你一没订单,二没加工车间,这么大的面积,风险太大。”正兴公司的调查报告说得清楚。

邓斌告诉记者,为保证流转双方权益,正兴公司会对投资业主进行资质审查,着重从资金实力、农业经营能力和项目前景三方面进行综合评估,对300亩以下的着重进行农业投资风险提示,300亩以上则更为细致详尽。

根据风险评级,正兴公司会分类向业主收取每亩土地200~300元的风险保障金,用于建立区土地流转风险处置专项基金。

但要如何保证资质评估的合理性和权威性呢?面对记者的问题,邓斌的回答是“正兴公司最不愿意看到项目烂尾,因此是最审慎的评估者”。按照制度设计,一旦出现流转“事故”——业主因“无力种地”而退租,但农民又不愿意接手耕种的情况,正兴公司必须“接盘”,通过“垫付租金—托管自营—再行招商”的模式,进行风险兜底。

“不到两年时间,正兴公司青菜、水稻都种过了。”邓斌告诉记者,公司已经处置了4宗违约项目,最大的一宗涉及土地面积4000亩,土地租金400余万元,村民843户。为了防止群体性事件发生,正兴公司垫付了土地租金。“此时正值大春耕种时期,又一时无法实现4000亩土地全部再流转,为了尽量减少损失,公司只能马上组织人手播种。”邓斌说。如今,这4000亩土地已经重新分割,流转给了来自北京、云南、乐山等地的共18家业主。

为了帮助业主发展,正兴公司组建起疑难问题调处队,为业主在投资过程中出现的民事纠纷、社会矛盾、生活难题等提供援助;适时发布天气信息、市场行情、营销策略、政策法规等辅助信息……这样一来,流转服务机构不仅成了农民利益的“监护人”,而且还成了投资业主的“后援团”。

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